Makaleler

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu Davaları)

   Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

        

            Sahip olduğunuz mülkiyet türü ferdi mülkiyet (taşınır veya taşınmazın tümü üzerinde tek başınıza sahip olduğunuz mülkiyet hakkı) olabileceği gibi bazı durumlarda paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliğiyle mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet) şeklinde de olabilir. Sahip olduğunuz mülkiyet türünün önemi, taşınır veya taşınmaz malınız üzerindeki hak ve yetkilerinizi de belirleyecek olmasındadır. Örneğin; ailenizden kalan bir taşınmaz söz konusu ise, bu taşınmazın tümü üzerinde diğer kardeşlerinizle beraber mülkiyet hakkınız bulunmaktadır. Bu tür mülkiyet şekline elbirliği mülkiyeti denilmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur, her bir ortak taşınmazın tümüne maliktir. Paylı mülkiyet şekline de örnek verecek olursak; bir taşınmaz üzerinde sizden başka birden çok kişinin de malik sıfatıyla hak sahibi olması durumunu verebiliriz. Burada maliklerin mülkiyet hakkı, elbirliği ile mülkiyette olduğu gibi miras hakkından kaynaklanmamaktadır. Paylı mülkiyette malikler, malın tamamına payları oranında sahiptir. Ancak mal üzerinde maddi bir paylaşım henüz yapılmamıştır.

            Paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet sahibi kişiler uygulamada birçok sorunla karşılaşmaktadır. Sahibi oldukları taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin de mülkiyet hakkı sahibi olması, çoğu zaman taşınmazdan tam olarak yararlanılmasının önüne geçmektedir.

            Maliklerin açacağı ortaklığın giderilmesi davası ile taşınmaz ya taksim edilecek ya da mahkemece satılarak bedeli ortaklar arasında paylaştırılacaktır. Söz konusu taşınmaz bölünebilir nitelikte ise mahkemece aynen paylaştırılmasına karar verilir. Aksi takdirde açık artırma yoluyla satılarak bedeli ortaklar arasında paylaştırılıp hukuki sorun giderilecektir. Gerek elbirliği mülkiyetinde gerekse paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi aynı kurallara tabidir.

            Görevli ve Yetkili Mahkeme

            Ortaklığın giderilmesi davaları, taşınır veya taşınmaz malın bedeline bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Ortaklığın giderilmesi davasında tarafların yetki konusunda anlaşma yapmaları mümkün değildir.

            Davayı Kimler Açabilir?

            İzale-i Şuyu davasını tapuda malik olan ortaklardan her biri açabilir. Mülkiyet hissesi olmayıp, intifa hakkı bulunan şahsın bu davayı açması mümkün değildir. Aynı zamanda taşınmaz satış vaadi      sözleşmesi ile pay satın alan kişi de tapu ile malik olmadığından dava açma hakkını haiz değildir.  Buna karşılık bir taşınmazı ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile iktisap eden kimse, tapuda malik olduğundan ortaklığın giderilmesi davasını açabilecektir.

           

            Kimler Davalı Gösterilebilir?

            Davacının/davacıların dışında kalan her bir ortağa dava yöneltilmelidir.  Bütün ortakların davalı olarak gösterilmesi şarttır. Ortaklardan dava öncesinde veya dava devam ederken ölen olmuşsa, onun                 yerine mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.

            Dava Zamanaşımı

            Ortaklığın giderilmesi davalarında zamanaşımı öngörülmediğinden, her zaman açılabilir.

            Ortaklığın Giderilmesi Türleri

  • Aynen Taksim Yolu

         1- Paydaşların Rızası İle Yapılan

            Ortaklar kendi aralarında yapacakları sözleşme ile taşınır veya taşınmaz malı taksim edebilirler.

         2- Hakimin Müdahalesi İle Yapılan

            Sulh Hukuk Mahkemesine açılacak ortaklığın giderilmesi davası ile mümkün olur. Aynen taksimin yapılmasının taşınmazın kıymetinde önemli bir azalma yaratmadığı takdirde mümkündür.

           Taşınmaz, ortakların sayısı kadar paylara ayrılmalıdır. Ana kural budur. Ancak bunun mümkün olmadığı durumlarda, niteliği az olan paya ivaz ilavesi yoluyla eşitliğin sağlanması yoluna gidilir.

 

  • Kat Mülkiyeti Kurulmak Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

          Kat mülkiyeti kurulması için anayapıda bulunan binanın tamamlanmış ve kullanılmaya elverişli olması gerekir.

         Aynı zamanda müşterek (paylı) mülkiyet söz konusu olmalıdır. Elbirliğiyle yani iştirak halinde mülkiyette kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi için öncelikle bunu müşterek mülkiyete               çevirmek gerekecektir.

 

  • Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

          Taşınmaz malın tapu kaydı, kadastro ve imar çapı getirildikten sonra kıymet takdiri için konusunda uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılır.

          Keşif sonucu taşınmazın aynen taksimi mümkün görülmezse, satışa karar verilir ve satış memuru atanır. Satış memuru yeniden bilirkişi incelemesi yaptırmaya ve bu raporu tüm ilgililere tebliğe                       mecburdur.

          Satış gününü ve saatini belirleyen satış ilanı hazırlanır ve bu ilan da tüm ilgililere tebliğ edilir ve ihale yoluyla satış gerçekleştirilir.